Идея купить дом в солнечной Италии всего за несколько тысяч евро звучит как сказка. Именно так некоторые итальянские города пытаются спасти заброшенные исторические здания и вернуть жизнь в опустевшие районы. Однако на практике много такого жилья годами не находит покупателей. Причина - не только в состоянии домов, но и в сложных условиях, затратах и особенностях жизни в маленьких городах.

РБК-Украина рассказывает, почему в Италии так много дешевого жилья, но оно годами и десятилетиями стоит пустым и не может найти новых владельцев.

Почему в Италии так много дешевого жилья

Основная причина - массовое сокращение населения в малых городах и селах. За последние десятилетия многие молодые итальянцы переехали в крупные города или за границу в поисках работы.

Из-за этого:

• старые дома остались без владельцев
• некоторые населенные пункты почти опустели
• исторические здания начали разрушаться

Кстати, именно поэтому многие местные общины запускают программы по продаже домов за 1 евро или даже бесплатно, с определенными условиями.

Главное условие: дорогой ремонт

Именно здесь и начинаются трудности. Покупка дешевого дома - лишь формальность. На самом деле новый владелец должен потратить на реконструкцию десятки тысяч евро, а еще - согласовывать работы с местными властями.

Большинство таких домов очень старые, имеют аварийные конструкции, требуют полной реконструкции. В итоге ремонт может стоить от 30 до 100 тысяч евро, а иногда и больше.

Юридическая запутанность (Successione)

В Италии дом может принадлежать 15 родственникам одновременно из-за особенностей наследования. Чтобы продать объект за 10 тысяч, нотариус должен собрать подписи всех - от троюродного дяди из Аргентины до племянницы из Австралии. Часто расходы на бумаги превышают стоимость самого дома.

Сейсмические нормы

Большинство дешевых домов расположены в зонах с риском землетрясений. По итальянскому закону, любой серьезный ремонт такого жилья требует усиления конструкций по современным стандартам. Это мгновенно добавляет к смете 20-30 тысяч евро, о которых агент умалчивает.

Историческая удавка

Если дом признан памятником архитектуры (даже если это просто старая кладовка), вы не имеете права поставить там современные окна или изменить цвет крыши без разрешения специальной комиссии. А их услуги и разрешенные материалы стоят втрое дороже обычных.

Проблема с работой и инфраструктурой

Большинство таких домов расположены не в туристических регионах, а в маленьких городах, где:

• мало работы
• слабая инфраструктура
• немного магазинов и сервисов
• плохое транспортное сообщение

Поэтому даже после ремонта жить там готовы не все.

Среди дополнительных факторов, эксперты называют такие:

• После войны в Италии начался строительный бум - люди десятилетиями строили жилье. И это массово по всей стране - в городах, в маленьких городках и даже в отдаленных коммунах. Теперь в Италии примерно по 2 объекта недвижимости на каждого итальянца. И это количество построек не исчезает.

• Большинство домов в Италии построены 50-60 лет назад, и большое количество - очень старых зданий. Они красивые, интересные, но требуют очень сильного апгрейда, как дизайнерского, так и энергоэффективного.

• Демография - эта страна, как и несколько других в Европе, очень быстро стареет. Наследственная недвижимость годами стоит без использования.

Стоит ли покупать дешевые дома в Италии

Эксперты говорят, что сама идея может быть выгодной, но только при нескольких условиях:

• есть бюджет на ремонт
• человек готов жить в маленьком городе
• есть время и терпение на бюрократию

Даже если вы договорились о цене в 10 тысяч евро, готовьте кошелек к следующим расходам:

Услуги нотариуса. В Италии это не формальность, а полноценный налоговый агент. За оформление дешевого объекта вы отдадите 2500-3500 евро.

Налог на регистрацию. Для нерезидентов (если это ваше "второе жилье") налог составляет 9% от кадастровой стоимости.

Технический паспорт (APE). проверка энергоэффективности и соответствия планам муниципалитета - еще около 500-800 евро.

Что вы получите за 10-15 тысяч на самом деле?

Обычно это дом в городке, где:

Нет газа. Отопление только пеллетами или дровами, что зимой в горах обходится в 200-300 евро в месяц.

Общие стены. Дешевое жилье - это часто часть старого "палаццо", где у вас общая крыша или фундамент с соседом, который не хочет скидываться на ремонт.

Отсутствие парковки. Узкие средневековые улочки, куда не заедет даже маленькая машина, а продукты придется нести вверх пешком.

Стоит ли рисковать?

Покупать такой объект стоит только тогда, когда вы планируете жить там постоянно (получить резиденцию) - тогда налоги будут ниже, а вы сможете воспользоваться государственными субсидиями на реновацию ("Bonus Casa").

Во всех остальных случаях - это "чемодан без ручки", который будет требовать налогов каждый год, даже если вы там не бываете.

Купить, вложить деньги и начать сдавать в аренду на соответствующих платформах - это путь, который подойдет единицам. Для большинства - это почти не реально.

Продать потом такое жилье тоже очень сложно, поскольку цену в 10-15 тысяч евро ставят на объекты, которые годами никто не хочет покупать.

При написании материала были использованы источники: отчеты Agenzia delle Entrate, аналитика портала Immobiliare.it, опыт украинских консультантов по недвижимости в Италии, отчеты итальянских муниципалитетов (Case 1 Euro), данные порталов Idealista и Gate-Away 2026.